Kentsel Dönüşümde Arsa Payı mı esas alınmalı, Mevcut konut net alanı mı esas olmalı?

Kentsel dönüşüm konusunda bizim gibi çalışan mimarlık ofislerinin, avukatlık bürolarının, kat maliklerinin kafasını karıştıran sorulardan biri olan arsa payı mı esas alınmalı mevcut kullanılan net alan mı korunmalı hususuna yorum yapmak tartışmaya açmak isteriz.

Bir örnekle başlayalım; mevcutta bir dükkanınız var ve net alan metrajı düşük arsa payı yüksek ne yapmak gerek diye tartışırken bazen işin içinden çıkılamadığı durumlar oluyor. Sıfırdan ruhsat aldığımız projelerde arsa paylarını önce m2 lere göre hesaplıyoruz. Sonra şerefiye puanlaması yaptığımız durumlar oluyor. Böyle bir durumda işlek bir caddede yer alan ticari işletmenin şerefiyesi yüksek olduğundan arsa payı da yüksek oluyor. Ancak, bu durum kentsel dönüşüme girmesi halinde ona kullanım alanından daha büyük bir m2 kullanım hakkı vermemesi gerekiyor. Verilmesi söz konusu olursa bodrum katlarda depo kullanım hakkının fazla sunulması ve teras kullanımı mümkün olursa bahçe terası ile dengelenmesi doğru olur. Aksi halde, geçmişte yapılan imar affı uygulamaları ile iskanlı hale gelen yapılarda ilave katlarla orantısız şekilde arsa payı kaybeden mal sahipleri var. Ulus Ortaköy bölgesinde boğaza nazır apartmanlarda bile bunu görmekteyiz. Burada mülk sahibi olan 120m2 evde oturup olması gerekenin çok altına düşmüş arsa payına sahip malikler ciddi şekilde mağdurlar. Beşiktaş'ın bazı yerlerinde ise 1+1 ev yapmaya uygun olmayan arsa payı ile mevcudunda ise 2+1 iskanlı evde oturan kat malikleri var. Örnekler incelendiğinde sanki doğru olan; oy çokluğunu sağlayan kat maliklerinin bir de mimari hizmet alırken, kendi içlerinde oybirliği ile arsa payı ya da m2 kullanımı kararını vererek ilerlemeleridir.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde danışmanlık hizmeti veren bazı hukuk bürolarının tüm kat maliklerinin katılımı ile spk lisanslı değerleme ofisleri vasıtasıyla değerleme raporu aldırdıklarını gözlemliyoruz. Kat malikleri ile kentsel dönüşüm sürecindeki diğer paydaşlar arasında çıkabilecek husumetlerin de önüne geçmek adına değerleme raporu almak oldukça mantıklı gözükmektedir. Bazen ilçe belediyelerin elindeki mimari proje ile tapudaki mimari proje uyumsuz olmakla birlikte, iskanlı yapıdaki kullanım durumu da farklılık göstermektedir. Böylesi durumlarda tapudaki projenin genellikle güncel durumu yansıttığına şahit oluyoruz. Bu bağlamda, spk lisanslı değerleme bürolarının da hem tapudan hem de belediyeden proje temini yaptıktan sonra mevcut yapıdaki durumu dikkatli inceleyerek, raporlarına doğru veriyi ekleyeceklerinden şüphe duymuyoruz. Böylece doğru muhakeme yapılarak belirlenecek bağımsız bölüm değerleme bedeli ve metrajına karşılık mevcutta görünen arsa payı verisi de yeni yapılacak mimari projede veri oluşturacak, tartışmaların da önünü kesecektir.

Kentsel Dönüşüm / arsa payı

2006'dan beri biriktirdiğimiz mesleki tecrübemizle, İstanbul Beşiktaş'ta yer alan PDESGN Mimarlık;

- mimari tasarım,

- belediye projeleri, eski eser projeleri, resmi izinler,

- iç mimari tasarım ve marka kimliği oluşturma

- imar hukuku konularında çalışmaktadır.

pdesgn.com

#kentseldönüşüm #mimar #arsapayı